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干貨分享//主題樂園籌建開發完整流程

2018-03-14

主題樂園籌建開發完整流程

主題樂園的整個籌建過程需要兩年或三至五年。在初期的策劃階段,開發商需要組建一個工作團隊并提出初步的概念規劃,然后聘請設計公司或其他咨詢公司進行論證、優化、可行性研究并最終形成總體規劃。

一、概念規劃、可行性研究、總體規劃

概念規劃提出項目的基本概念和定位;可行性研究對概念規劃進行驗證、細化,確定項目開發的限定條件;總體規劃在概念規劃和可行性研究的基礎上對項目進行具體的規劃。本階段工作團隊組成:業主、主題公園經營專家、經濟可行性研究專家、建筑師、公園規劃專家、創作團隊等。此階段大概需時一年。本階段工作成果包括概念規劃、可行性研究報告以及主題公園總體規劃。這是一個由粗及細的過程,將為下一步的設計、建設和經營提供依據。

1、概念規劃

根據業主的意圖,在了解市場的基礎上,形成擬建項目的原始創意,明確項目的定位,詳細描述項目的基本概念,對業主希望實施的內容和希望達到的目標進行闡述。這部分工作通常由業主完成或者在顧問機構的協助下完成。

2、可行性研究

可行性研究在概念規劃的基礎上對市場進行進一步調查,以驗證概念規劃提出的各種構想是否可行,并對項目的主要指標進行明確。任務包括了解市場現狀、發展趨勢、競爭形勢,評估擬建項目市場潛力;確定公園的類型,明確目標游客;預測游客數量、停留時間和人均消費;設定公園的規模;確定潛在的財務表現,限定最大投資額;為總體規劃提供各種限定性參數,為下一步的總體規劃、設計、建設和經營提供指引。


可行性研究主要步驟和工作內容

1)了解項目基本情況:了解討論項目內容,實地察看項目地塊。

2)地塊和周邊評估:評估地塊和周邊環境以確定用地的潛在實用性。考慮的因素包括:對市場的接近性、物理局限性和參數通達性;交通模式;周邊開發;潛在互補或競爭性設施

3)概念描述和市場趨勢:研究目標行業,描述行業現狀和探討發展趨勢,使對該行業不熟悉的人有基本的了解。

4)市場分析:市場區域將以到達項目的距離進行劃分。分析人口統計學特征,研判市場潛力。主要包括:人口增長、年齡分布、收入分布、分析旅游者市場(目前的規模、歷史增長、其他特征)

5)評估可比項目:選定可比的項目并進行研究,了解其基本情況:名稱和地址、基本描述、價格、年度收入、財務表現、投資。

6)客源預測:預測擬建項目的未來五年游客數量,根據以下因素:計劃的產品、市場規模定性的市場特征、可比項目的市場占有率、地點、可能的競爭。

7)概念開發:對項目的物理設計指標進行建議,提供虛擬描述和效果圖。主要指標包括:建議的活動類別、建議吸引物組合、最小的面積、建筑物面積、飲食和零售面積、停車位數量

8)財務分析:

根據建議的概念規劃和客源預測,對擬建項目的未來五年的財務表現進行預測。主要指標包括:分類別收入、運營成本、營業利潤、投資回報率

9)開發成本設定

總體規劃是在可行性分析的基礎上進行的。除了物理空間的分配外,還要設計游客的游覽經歷、主題故事、吸引物組合等與主題公園相關的獨特內容。這部分工作由規劃設計公司和業主共同進行,是業主與設計公司互動的一個過程,需要不斷地進行評估和多次的修改。

主要工作內容

a)營造公園的主題:主題公園需要講述一個連貫的故事,這個故事給游客一個獨特的精神體驗。主題的產生有許多途徑,從一開始便有一個主題或者在創作過程中演化出一個主題。

b)游客經歷設計:設計、描述游客進入樂園后在各個區域的經歷,直至游客完成游玩離開樂園。

c)公園的布局

公園布局有許多形式,有些形式比較常用: 迪士尼采用“標志設計哲學”,在主通道底端設置類似迪士尼夢幻城堡等大型標志性建筑。無論采用哪種布局,最重要的是游客得到多少快樂,這取決于吸引物組合。

d)吸引物組合

吸引物組合是一個重大的決定:

吸引物的類型、數量、質量以及專業化程度。這取決于競爭,要采用什么樣的產品才能成為區域內最好的公園。在選擇吸引物的時候,游客特征是最重要的考慮因素,包括年齡和收入。例如高科技的具有故事情節的室內游戲以及模擬器游戲,成年人喜歡能夠坐著;青少年則喜歡過山車等驚險刺激的游戲。根據預測的年度人數、旺季人數和高峰日人數來確定吸引物的數量。決策者的喜好是影響吸引物組合的最大因素。

e)預算

在進行總體規劃的時候,公園各部分的預算將更加明晰,這個預算還應該控制在可行性研究所限定的范圍之內。

f)預留擴充空間

員工培訓是確保游客體驗和投資收益的重要保證,因此,需要一個員工培訓中心。

g)其它一般性內容

土地使用、基礎設施、平面開發、交通、人流規劃以及確定道路、停車場、餐廳、廁所、商店等公園設施的數量和規模等。政府審批程序政府審批程序不必等到總體規劃完成再進行,可以使用較為簡化的版本。

主題樂園設計

設計是決定最終產品的質量和造價的重要環節,應由具有豐富主題公園設計經驗的設計公司(如深圳創藝園)進行。

設計也是業主和設計公司的互動過程,大概需時一年。在公園設計期間,價值工程是確保建設造價的重要工具,在效果和造價之間取得一種平衡,最大程度提高資金使用效率。

資金準備

為項目籌備資金。除項目建設、設備采購和安裝等大項開支外,開業前準備需要資金,例如節目制作、廣告宣傳、員工培訓等,項目開業后的流動資金也需要預先準備。施工圖準備設計通過后,根據設計圖完成施工圖。


主題樂園施工

在施工過程中,項目管理是控制造價和保證工程質量的關鍵。施工過程大概需要2年時間。一般不要在大型設備的預算、價格、采購合同確定之前動工建設該分項。

在吸引物組合確定后盡快進行考察、談判、比較,盡早確定采購目標,適時簽訂采購合同。這部分投資額占主題公園建設總投資額的相當比例,對主題公園的吸引力有重大影響。目前有著名廠商在中國設廠生產,有利于降低制造、運輸和關稅成本。如果選定的產品沒有在國內生產,也可以探討國外廠商委托國內制造的模式。在選定設備時,要綜合考慮價格和使用過程中的可靠性、維護成本等因素。


樂園設備安裝

采購的設備需要在現場安裝、調試。如果選購的設備來自一家或少數幾家,廠家在組織生產和現場安裝環節所需要的時間會比較長,拉長公園的籌建周期。如果由多個廠商提供設備,工期會相對較短。


開業前準備

開業前準備對主題公園的成功非常重要。

主要的工作內容包括:

1。 組織架構設置、職責劃分、職務說明書,人員招聘、培訓以及生活安排;

2. 表演及娛樂節目的策劃、演員招聘、道具制作、排練;

3。市場營銷,營銷模式的確立、營銷隊伍的組建、各種廣告的準備、網站建設、銷售渠道建立、公共關系的建立;

4.制定運營預算;

5.確定政策和程序文件。在公園運營方面,可以借助國內外管理顧問公司的幫助,以提高效率,避免失誤,特別是在培訓環節。也有把主題公園完全委托管理公司經營的。


試業

試業的主要目的是:進行員工培訓、記錄整理工作流程、設施調整等,時間一般為21-30天。免費邀請客人試用,人數由少逐漸增多,讓工作人員逐漸適應。

正式開業

公園正式開門營業。更新、擴充在美國,主題公園一般將年度營業額的3-5%留作更新費用,即使在不景氣的年頭,每三年都要進行一次更新。

標簽: 主題樂園設計,概念規劃,可行性研究,總體規劃,主題樂園設計,主題樂園施工
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